Post By：2018/9/19 20:48:21
房?jī)r(jià)跌幅已現(xiàn)！青島領(lǐng)銜4個(gè)二線強(qiáng)市下跌，拐點(diǎn)要來(lái)了？
鳳凰網(wǎng)青島
百家號(hào)09-19 11:03
關(guān)注
雖然各種政策和持續(xù)不斷的調(diào)控高壓加持，但8月份國(guó)家統(tǒng)計(jì)局檢測(cè)的70城房?jī)r(jià)仍普遍上漲。上月70個(gè)大中城市新建住宅價(jià)格中僅廈門環(huán)比下跌0.1%，北京和南京呈持平狀態(tài)，其他67城全部上漲，刷新歷史記錄。
但事實(shí)上隨著7月底定調(diào)“堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲”以及住建部展開“嚴(yán)打”、“約談”，樓市的寒意已隨著秋意漸濃的9月到來(lái)。青島領(lǐng)銜的4個(gè)二線強(qiáng)市二手房?jī)r(jià)格下跌、分期首付重現(xiàn)、甚至房企拿地成本的下跌和土地流拍加劇，這些都在證明政策的威力已對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生了影響。下一步，樓市拐點(diǎn)真的要來(lái)了嗎？
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撰文/茗萱
“分期首付”重現(xiàn)
在市場(chǎng)趨冷，金融環(huán)境整體偏緊的情況下，為了回籠資金，開發(fā)商紛紛祭出各種各樣的招數(shù)。以深圳為例，8月3日，深圳官方正式發(fā)布調(diào)控細(xì)則。這份《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，從企業(yè)購(gòu)房、商務(wù)公寓限售、居民購(gòu)房限售以及離婚差別化信貸四個(gè)方面進(jìn)行調(diào)控，打擊房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)、投資行為。
新政發(fā)布了一個(gè)半月后，深圳十余個(gè)樓盤看房人數(shù)均是寥寥無(wú)幾，與市場(chǎng)火爆時(shí)不可同日而語(yǔ)。一些地理位置并非十分優(yōu)越的住宅盤、公寓盤均推出了分期首付、主動(dòng)降價(jià)等方式來(lái)促進(jìn)銷售。
一些樓盤則是推出了部分特價(jià)房源，比如深圳龍崗中心城，其所在的樓盤本月放出了20套左右的特價(jià)房源，82平方米的特價(jià)單位總價(jià)在302-310萬(wàn)元之間，最開始則是330萬(wàn)元左右。公寓市場(chǎng)上低首付及降價(jià)的表現(xiàn)更為明顯，如龍華一類住宅項(xiàng)目，40平方米的總價(jià)目前150萬(wàn)元左右，而之前是170萬(wàn)元左右，并且利率上浮20%-30%，貸款十年。部分公寓樓盤還十分樂(lè)意為客戶墊資，比如某樓盤可采取一次性付款享受95折優(yōu)惠，也可按揭付款享受98折優(yōu)惠。
至于分期首付，出現(xiàn)的原因在于如今政策壓力過(guò)大，開發(fā)商資金回款也有壓力，需要用優(yōu)惠措施吸引更多客戶購(gòu)房來(lái)加快出貨。分期首付通常要依據(jù)戶型來(lái)定，47平的小戶型是2個(gè)月內(nèi)付完五成首付，具體為7天內(nèi)付25%首付，之后53天補(bǔ)足剩余的25%；約90平的大戶型則是7天內(nèi)付5%，12月15日之前付25%，明年1月20日之前再付20%首付。
青島領(lǐng)銜4個(gè)二線強(qiáng)市房?jī)r(jià)下跌
同時(shí)，在更能反映市場(chǎng)真實(shí)情況的二手房方面，多數(shù)一、二線城市的成交也出現(xiàn)了不同程度的下跌。一線城市中明顯下跌的是廣州，8月廣州全市二手住宅過(guò)戶6603套，環(huán)比上漲2.5%，成交均價(jià)為24280 元/平方米，環(huán)比下跌6.2%。而上海則是出現(xiàn)了量?jī)r(jià)雙跌，8月二手住宅成交量12985套，環(huán)比下滑3.32%，成交均價(jià)38052元/平方米，環(huán)比下跌2.13%。8月深圳二手住宅過(guò)戶7208套，環(huán)比上漲3.10%，成交均價(jià)55011元/平方米，環(huán)比下跌1.95%。二手房成交量下降最多的是北京，實(shí)時(shí)成交量環(huán)比減少20.9%，但價(jià)格未明顯回落，成交均價(jià)為63227元/平方米，環(huán)比上漲0.8%。
從熱點(diǎn)二線城市來(lái)看，大多數(shù)二手房成交價(jià)下跌。廈門、青島、杭州、成都分別下跌8.2%、4.5%、0.93%、0.74%。也有少數(shù)熱點(diǎn)二線城市上漲，如南京微漲0.42%。
青島二手房8月仍然沒(méi)有止住跌勢(shì)，雖然此前成交量連續(xù)4個(gè)月萎縮，8月的二手房交易量依舊處于下跌態(tài)勢(shì)中。根據(jù)青島網(wǎng)上房地產(chǎn)最新公布數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，8月青島二手房共成交3100套，成交均價(jià)24689元/平方米，總成交面積285144．22㎡。與7月相比，環(huán)比下降16．1％；同比2017年8月成交量下降31．14％，部分小區(qū)房源掛牌價(jià)出現(xiàn)了松動(dòng)。比如一中介掛牌的一套北嶺山花園的套三廳1樓房源，面積97.28平方米一樓帶30平方米的院子精裝修只賣260萬(wàn)元還可以再議，而這套房源在一個(gè)月以前要賣300萬(wàn)元。
青島的商品房同樣也受到了“低調(diào)下行”的影響，據(jù)青島銳理數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)，8月，青島商品房銷售12260套，環(huán)比下降12.66%，同比下降22.57%，其中商品房住宅成交9695套，環(huán)比下降13.55%，同比下降27.02%。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，樓市這波調(diào)整才剛開始情況就如此蕭條，今年第四季度和明年的市場(chǎng)極其不樂(lè)觀。目前是一二線市場(chǎng)開始下行，接著就將是三四線城市的降價(jià)。預(yù)計(jì)這輪調(diào)整力度堪比2008年，大家都在想辦法“過(guò)冬”。
下行趨勢(shì)早已顯現(xiàn)：
房企拿地成本下降，土地流拍
房?jī)r(jià)與地價(jià)之間的微妙關(guān)系一直是市場(chǎng)熱議的焦點(diǎn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控逐漸深入，正不斷傳導(dǎo)至土地市場(chǎng)，更讓不少開發(fā)商意識(shí)到市場(chǎng)正在發(fā)生的變化。我們都知道地價(jià)與房?jī)r(jià)的關(guān)系如同面粉和面包，而有關(guān)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)和房企半年報(bào)數(shù)據(jù)均顯示，作為房企的主力軍，碧桂園、萬(wàn)科、恒大、新城控股等龍頭房企拿地的成本均價(jià)同比都出現(xiàn)了不同程度的下降。
從龍頭老大碧桂園的拿地情況來(lái)看，今年上半年，碧桂園拿地530幅，預(yù)期建筑面積8478萬(wàn)平方米，其中權(quán)益面積6008萬(wàn)平方米，總代價(jià)1434億元，平均地價(jià)為2387元/平方米。而2017年上半年碧桂園拿地292幅，權(quán)益建筑面積3800萬(wàn)平方米，權(quán)益代價(jià)1295億元，平均地價(jià)3406元/平方米。對(duì)比可見(jiàn)碧桂園今年上半年拿地面積和數(shù)量和同比增長(zhǎng)一倍，平均地價(jià)卻下降了29.92%。
老牌企業(yè)萬(wàn)科2017年上半年權(quán)益規(guī)劃建筑面積983.8萬(wàn)平方米，權(quán)益地價(jià)總額約537.9億元，均價(jià)5467.8元/平方米。而今年上半年權(quán)益建筑面積同比增加了160.1萬(wàn)平方米，均價(jià)卻減少了413.8元/平方米，權(quán)益地價(jià)總額約578.2億元，均價(jià)為5054元/平方米。
恒大的拿地規(guī)模和價(jià)格也出現(xiàn)了較大縮水，2017年上半年，恒大新增土地儲(chǔ)備建筑面積6763.6萬(wàn)平方米，平均成本2039元/平方米。而在今年上半年新增土地儲(chǔ)備的建筑面積為3086萬(wàn)平方米，總價(jià)約446億元，平均樓面地價(jià)1446元/平方米。
在樓市調(diào)控的大背景下，各大企業(yè)都開始放慢了步伐，追求穩(wěn)定和穩(wěn)健。房企拿地成本的下降一方面源于企業(yè)自身的去杠桿和降低負(fù)債率，另一方面也是一些地方政府為了遏制房?jī)r(jià)上漲而加大了土地供給力度，來(lái)穩(wěn)定市場(chǎng)對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期。地價(jià)下來(lái)之后房?jī)r(jià)上漲的動(dòng)力也會(huì)降低。
土地流拍方面，中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，2018年以來(lái)，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)土地流拍已超過(guò)800宗，其中一線城市13宗，二線城市178宗，累計(jì)流拍建筑面積達(dá)7954萬(wàn)平方米。一線城市流拍率波動(dòng)最大，而溢價(jià)率最低，二線城市流拍率穩(wěn)步上升，但溢價(jià)率不高，三四線城市流拍率穩(wěn)中有降但溢價(jià)率也持續(xù)處于高位。
2010年至2018年7月百城住宅用地流拍地塊總規(guī)劃建筑面積
土地的流拍和拿地謹(jǐn)慎更確切的來(lái)說(shuō)是房企自身為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，而采取的變相的穩(wěn)定地價(jià)，穩(wěn)房?jī)r(jià)，保樓市和自冬眠的一種戰(zhàn)略決策。樓市和房?jī)r(jià)拐點(diǎn)或許真的到了，但這其中更多通過(guò)政府和房企的戰(zhàn)略調(diào)整，引導(dǎo)曾經(jīng)瘋狂的樓市走上一條穩(wěn)中求勝的路，希望未來(lái)的市場(chǎng)將走向理智和理性，“堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲”也將不會(huì)太遠(yuǎn)。
