大舌頭的個人空間

    很多人都關(guān)注到了即墨樓市近期的表現(xiàn)。在經(jīng)歷了去年的“降價”風(fēng)波后，人們出奇一致的看衰即墨樓市。但轉(zhuǎn)過年來后，表現(xiàn)不溫不火，不上不下的即墨，卻在3月交出了不錯的成交成績。從數(shù)據(jù)上看，3月份，即墨的新房成交量呈現(xiàn)遞增的趨勢，甚至可以與火熱的城陽區(qū)扳手腕。上周（3.22-3.28）即墨新建商品住宅成交量更是引來一波高潮，單周成交超過600套，僅次于膠南，與年前的“不景氣”相比，成績十分亮眼。
  而在線下，置業(yè)顧問與售樓處也在用各種途徑來烘托銷售火爆的局面。
 

  開發(fā)商調(diào)整節(jié)奏，推盤積極性明顯提高
  由于市場行情看漲，各開發(fā)商也一改消極情緒，開始積極推盤來吸引更多客源。
  3月15日，位于藍谷的青島印象川加推了小高層13號樓，均價1.3-1.4萬。
  3月28日，華僑城·歡樂蓮泉加推了高層產(chǎn)品，面積89-115㎡，整體均價在9000元/㎡。
  即墨城西龍湖學(xué)樘府項目，洋房8號樓3月初壓軸加推，建面110㎡，總價約130萬左右，目前房源告急。
  同樣位于即墨西的榮盛錦繡學(xué)府，3月加推了2#、14#小高層，均價1.3萬/㎡左右。
  中南旗下兩盤——中南樾府及中南紫云集均在3月末推新，加推洋房，產(chǎn)品偏向于改善。
  位于農(nóng)大北側(cè)通濟街道的金科弘陽集美時光3月底首開，推出了電梯洋房產(chǎn)品，89-113㎡兩居三居、均價萬元線出頭，并且是裝修交付。據(jù)項目官方發(fā)布的海報來看，開盤成交131套，并且在4月起全面漲價。
  接下來“銀四”市場依然熱鬧，面對一個階段性的市場利好，開發(fā)商自然會加快銷售節(jié)奏。旭輝銀盛泰星河城 、即墨萬達廣場、即墨青特城、海信盟旺世家 、首創(chuàng)禧悅學(xué)府、國信藍悅灣、金日君基新天地 都將在4月有新品入市，貨量較為充足。產(chǎn)品以洋房、小高層為主，且多為剛需戶型。
 

  階段性購房熱，樓市下半場更重要
  但即墨樓市真的就這樣悄然回暖了嗎?或許我們應(yīng)該把考量的時間拉長到下半年再來看。在火熱的行情之下，我們需要更理性的看待市場。
  目前正值“小陽春”行情的窗口期，是一個傳統(tǒng)的成交高峰期。再加上春節(jié)結(jié)束后，需求逐漸釋放，成交量開始回升。從市場大環(huán)境來看，即墨樓市的這一波回溫與北上廣深等城市的“高溫”刺激也有很大關(guān)系，產(chǎn)生了關(guān)聯(lián)效應(yīng)。
  但從實際來看，即墨的市場又與這些城市有很大不同。一線城市是供不應(yīng)求，而即墨則是明顯的供大于求。特別是即墨城西板塊，飽受庫存困擾，所以接下來通過去庫存來平衡供需關(guān)系尤為關(guān)鍵。開發(fā)商或許會根據(jù)市場情況來進行彈性定價，但全域漲價的概率并不大。
 

  成交以剛需、剛改為主，低價策略仍奏效
  雖然近期即墨的新房成交量攀升，但兩極分化依舊嚴(yán)重。從近期來看，依然是是剛需“打頭陣”，來助推市場回暖。成交量比較突出的兩個項目——城西板塊的萬科北宸之光、創(chuàng)智新區(qū)的恒信風(fēng)華尚品，走的都是低價策略。特別是恒信風(fēng)華尚品，11層的精裝小高層單價1.1萬，明顯低于周邊競品的價格。
 

  即墨樓市后勁足不足，仍要打問號
  雖然樓市風(fēng)向轉(zhuǎn)暖，行情看漲，但向上的勢頭能否維持在一定高度，還需要觀望。從微觀層面看，即墨進入橫盤期長達兩年多，投機氣氛降溫，市場整體以剛需為主，價格也逐漸被夯實，走向理性。未來即墨的市場走勢還是取決于取決于購房者的心態(tài)及市場供給水平，短期看，以價換量對于大部分項目來說，仍是最好的選擇。