房屋養(yǎng)老金到底是個(gè)什么景兒？

房屋養(yǎng)老金，顧名思義，就是給房屋“養(yǎng)老”的資金。我國(guó)存量住房建設(shè)時(shí)間跨度長(zhǎng)、數(shù)量大，不少住房是2000年以前建造，隨著房齡的增長(zhǎng)，老舊住房的占比還在持續(xù)攀升，房屋老化問題不斷增加。房屋養(yǎng)老金是政府儲(chǔ)備房屋安全資金的一項(xiàng)制度性安排。

按照現(xiàn)有的住宅專項(xiàng)維修資金來(lái)說，基本上只有最近幾年成交的新建商品房額度相對(duì)比較寬裕；但是過去的老舊房屋，特別是80年代90年代以及2000年左右建設(shè)的這些房屋，維修及改造所需資金量比較大，而當(dāng)時(shí)的房?jī)r(jià)比較低，公共維修資金額度比較小，甚至沒有。這就造成了一個(gè)資金缺口，所以這次提出的房屋養(yǎng)老金制度，針對(duì)的是這部分房屋定向維修的作用。

房屋養(yǎng)老金的提出，有著強(qiáng)烈的現(xiàn)實(shí)意義。這項(xiàng)制度也是針對(duì)近年來(lái)我國(guó)出現(xiàn)的一些房屋安全問題而進(jìn)行的有益探索。

通俗來(lái)說，房屋在后續(xù)使用中需要有持續(xù)的資金進(jìn)行維護(hù)，就類似有養(yǎng)老金一樣，可以進(jìn)行房屋全生命周期的維護(hù)。房屋養(yǎng)老金制度的提法正不斷成熟，2022年長(zhǎng)沙自建房倒塌事件后，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部就明確，要研究建立房屋養(yǎng)老金制度；可以看出，房屋養(yǎng)老金制度和房屋維修等概念有較強(qiáng)的關(guān)聯(lián)，包括燃?xì)馐鹿�、房屋漏水、房屋承重墻問題、加裝電梯等，其實(shí)都有所涉及。

為什么要探索建立房屋養(yǎng)老金制度？

房屋養(yǎng)老金制度的提出，可以追溯到2022年5月。2022年“4·29”長(zhǎng)沙居民自建樓房坍塌事故后，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部隨即部署開展全國(guó)自建房安全專項(xiàng)整治工作，指出要研究建立房屋“養(yǎng)老金”制度，更好解決既有房屋維修資金來(lái)源問題；2023年5月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部到江蘇省等地調(diào)研房屋養(yǎng)老金制度建設(shè)工作并召開座談會(huì)，圍繞建立房屋養(yǎng)老金制度的必要性、可行性，以及住宅專項(xiàng)維修資金管理使用過程中存在的問題和有關(guān)建議進(jìn)行了交流。這次住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)倪虹在與中國(guó)銀行交流中提及該項(xiàng)工作，預(yù)示著當(dāng)前房屋養(yǎng)老金制度的建設(shè)及試點(diǎn)在加速推進(jìn)。

2022年5月份，國(guó)務(wù)院辦公廳也印發(fā)了《關(guān)于全國(guó)自建房安全專項(xiàng)整治工作方案的通知》，指出要“完善房屋質(zhì)量安全強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)，研究建立房屋定期體檢、房屋養(yǎng)老金和房屋質(zhì)量保險(xiǎn)等制度�！边@一次倪虹部長(zhǎng)再次強(qiáng)調(diào)要“探索建立房屋養(yǎng)老金制度、為房屋提供全生命周期安全保障”，其實(shí)也就表明當(dāng)前房屋養(yǎng)老金制度的建設(shè)及試點(diǎn)其實(shí)是在加速推進(jìn)的，有利于更好地去解決老舊小區(qū)改造的資金問題，來(lái)提高居民的居住品質(zhì)、生活質(zhì)量等等。

住宅專項(xiàng)維修資金

如果說房屋養(yǎng)老金是一個(gè)新生概念，那么它的“前身”——住宅專項(xiàng)維修資金，或物業(yè)專項(xiàng)維修資金、大修基金，或許大家并不陌生。根據(jù)《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》，住宅專項(xiàng)維修資金，是指專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。通常情況下，這項(xiàng)資金在新房購(gòu)置時(shí)繳納，業(yè)主交存的住宅專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有，并在銀行設(shè)有專門的賬戶。隨著我國(guó)進(jìn)入存量房時(shí)代，需要對(duì)傳統(tǒng)的住宅專項(xiàng)維修資金進(jìn)行升級(jí)。

物業(yè)維修資金，或者說公共維修資金、專項(xiàng)維修資金，它本身就是房屋樓齡長(zhǎng)、需要大修時(shí)候所需要的資金，從本質(zhì)上來(lái)講，公共維修資金本身就是房屋養(yǎng)老金。我們城市進(jìn)入存量時(shí)代以后，傳統(tǒng)的物業(yè)維修資金、公共維修資金是不足以應(yīng)對(duì)這個(gè)存量時(shí)代對(duì)于房屋全生命周期的維修保養(yǎng)所需要的資金準(zhǔn)備的，那原來(lái)的公共維修資金制度就要在這個(gè)基礎(chǔ)上升級(jí)了。

如何升級(jí)，其實(shí)各地也有一些有益探索。過往的住宅專項(xiàng)維修資金是需要滿足業(yè)主確認(rèn)達(dá)到“雙三分之二”要求，才能制定方案、申請(qǐng)使用；并且，一些老舊小區(qū)的專項(xiàng)維修資金快速減少甚至枯竭，有些可能就沒有設(shè)立……今年4月1日，浙江寧波新修訂的《寧波市物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理辦法》正式實(shí)施。這次修訂，是為進(jìn)一步解決物業(yè)專項(xiàng)維修資金補(bǔ)建難、續(xù)籌難和使用難的問題，與房屋養(yǎng)老金有異曲同工之處。

物業(yè)公司在日常的維修過程當(dāng)中，這些物業(yè)費(fèi)可能有一部分結(jié)余，這一部分結(jié)余的可以用到物業(yè)專項(xiàng)維修資金的建立、補(bǔ)充；那么第二部分，有一些小區(qū)物業(yè)、業(yè)委會(huì)有經(jīng)營(yíng)頭腦，把公共部位產(chǎn)生的一些公共收益，比如說停車、廣告這些收益，也可以用于補(bǔ)交；這兩筆錢還不夠，那么我們老百姓就要自己來(lái)掏了。這樣也是發(fā)揮我們小區(qū)的資源優(yōu)勢(shì)、管理優(yōu)勢(shì)，然后再動(dòng)用老百姓的錢。

房屋全生命周期安全保障

綜上所述，房屋養(yǎng)老金，是對(duì)住宅專項(xiàng)維修資金的升級(jí)，是為解決現(xiàn)有資金難以滿足房屋維修及改造需求而誕生，目的是為房屋全生命周期的安全提供保障。嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，這就意味著，探索建立的房屋養(yǎng)老金制度，需要考慮如何充實(shí)資金來(lái)源、如何對(duì)資金池進(jìn)行高效運(yùn)維等問題，提高房屋養(yǎng)老金的增值收益水平。

此類制度的建立，更需要考慮資金來(lái)源和融資方面的問題。此前一些政協(xié)委員建議，可以把當(dāng)年土地出讓收入（地價(jià)款）或凈收益中提取一定比例的錢來(lái)作為房屋養(yǎng)老金。浙江寧波明確建立這項(xiàng)制度，把物業(yè)專項(xiàng)維修資金簡(jiǎn)稱為“房屋養(yǎng)老金”。后續(xù)此類資金如何實(shí)現(xiàn)開源節(jié)流，是非常重要的內(nèi)容。

按照年初住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)倪虹接受中央媒體采訪時(shí)的表述，要“打造‘好房子'樣板，為老房子‘治病'，研究建立房屋體檢、養(yǎng)老、保險(xiǎn)3項(xiàng)制度，為房屋提供全生命周期安全保障�！弊》亢统青l(xiāng)建設(shè)部此次提出的房屋養(yǎng)老金制度，是“房屋全生命周期安全保障”里的一環(huán)，其中還包括房屋體檢、質(zhì)量保險(xiǎn)等方面內(nèi)容；通過房屋質(zhì)量保險(xiǎn)，來(lái)督促執(zhí)行房屋定期體檢，并依據(jù)體檢結(jié)果查漏補(bǔ)缺，最終決定房屋的保險(xiǎn)和養(yǎng)老金該如何使用，從而延長(zhǎng)房屋的使用年限、提高居住舒適度，滿足人民群眾對(duì)“好房子”的向往。

我們對(duì)房屋進(jìn)行投保了以后，保險(xiǎn)公司一定會(huì)要求先去體檢的；強(qiáng)制性定期體檢出來(lái)的結(jié)果，就作為哪些是需要進(jìn)行養(yǎng)老保險(xiǎn)支出的依據(jù)。然后才是房屋養(yǎng)老金如何使用，它的規(guī)模夠不夠，不夠的話怎么補(bǔ)。第一支柱，個(gè)人繳納的部分，需要存量房的業(yè)主去繳納；第二，包括物業(yè)維修資金的增值收益，還包括土地出讓金的計(jì)提、公積金的增值收益、財(cái)政的補(bǔ)貼等等；第三個(gè)應(yīng)該是商業(yè)性的金融，此次住建部在與中國(guó)銀行的交流中提及此事，也反映出這一點(diǎn)。要由專業(yè)的投資機(jī)構(gòu)和專業(yè)的管理人員來(lái)做這件事情。

住建部：加快推進(jìn)房屋定期體檢、房屋保險(xiǎn)、房屋養(yǎng)老金三項(xiàng)制度建設(shè)

8月2日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部新聞發(fā)言人、住房改革與發(fā)展司司長(zhǎng)王勝軍在國(guó)新辦發(fā)布會(huì)上表示，要依靠制度創(chuàng)新。制度是帶有根本性的，關(guān)乎長(zhǎng)遠(yuǎn)。提高安全韌性水平要重視和依靠制度創(chuàng)新。比如，大家很關(guān)心房子的問題，房子像人一樣也會(huì)變老，老了也會(huì)生病。這就需要：

建立房屋定期體檢制度，按照房屋建造的年代、功能類型確定體檢頻次，及時(shí)查找和發(fā)現(xiàn)問題，有針對(duì)性地消除發(fā)現(xiàn)的安全隱患。

還要建立房屋保險(xiǎn)制度，通過市場(chǎng)化手段推動(dòng)完善工程質(zhì)量和房屋安全監(jiān)管機(jī)制。

另外，建立房屋養(yǎng)老金制度，為房屋體檢、房屋維修、房屋保險(xiǎn)提供資金保障，我們將加快推進(jìn)這三項(xiàng)制度的建設(shè)。

建立的公共賬戶不會(huì)加重業(yè)主負(fù)擔(dān)

在8月23日上午國(guó)新辦舉行的“推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展”系列主題新聞發(fā)布會(huì)上，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部表示，研究建立房屋體檢、房屋養(yǎng)老金、房屋保險(xiǎn)制度，構(gòu)建全生命周期房屋安全管理長(zhǎng)效機(jī)制。目前，上海等22個(gè)城市正在試點(diǎn)，試點(diǎn)的重點(diǎn)是政府把公共賬戶建立起來(lái)。

房屋與普通商品相比，其生命周期較為漫長(zhǎng)。在這個(gè)過程中，為了保障房屋安全與正常使用，必然會(huì)出現(xiàn)房屋及其附屬設(shè)施設(shè)備的保養(yǎng)、維護(hù)、維修乃至更換、重建的費(fèi)用。這類費(fèi)用，就可以稱作“房屋養(yǎng)老金”。

當(dāng)然，目前制度設(shè)計(jì)中涉及的房屋養(yǎng)老金，僅限于城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)、以區(qū)分建筑物形式存在的住房。此類費(fèi)用，傳統(tǒng)上主要通過兩個(gè)途徑解決：一是在保修期內(nèi)，依合同由建設(shè)單位承擔(dān)；二是在保修期之外，基于《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》中物上負(fù)擔(dān)由所有權(quán)人承擔(dān)的原理，該費(fèi)用由房屋所有權(quán)人自行承擔(dān)。在區(qū)分建筑物中，就業(yè)主專有部分，應(yīng)由業(yè)主自行承擔(dān)；對(duì)于共有部分，則應(yīng)當(dāng)由業(yè)主共同承擔(dān)。對(duì)于區(qū)分建筑物的共有部分維修資金，由于涉及眾多業(yè)主，其籌集和使用、管理也應(yīng)由業(yè)主共同進(jìn)行，因此需要建立維修資金的籌集和使用、管理機(jī)制。《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》《中華人民共和國(guó)民法典》以及《物業(yè)管理?xiàng)l例》均對(duì)由業(yè)主籌集的維修資金相關(guān)制度進(jìn)行了規(guī)定。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、財(cái)政部也陸續(xù)發(fā)布規(guī)章，系統(tǒng)規(guī)范了住宅專項(xiàng)維修資金的籌集、使用、管理等。

這次建立的房屋養(yǎng)老金制度，主要是使用公共資金、建立房屋養(yǎng)老金公共賬戶。目前，房屋養(yǎng)老金公共賬戶的款項(xiàng)來(lái)自公共資金，按照“不增加個(gè)人負(fù)擔(dān)，不減損個(gè)人權(quán)益”的原則，由地方政府探索資金籌集渠道。因此，此次建立的房屋養(yǎng)老金公共賬戶不會(huì)加重業(yè)主負(fù)擔(dān)。

房屋養(yǎng)老金需要個(gè)人承擔(dān)的，也就是個(gè)人賬戶部分，實(shí)際上就是現(xiàn)行的住房專項(xiàng)維修資金，這部分款項(xiàng)，依據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》本應(yīng)由業(yè)主承擔(dān)；按照目前的制度設(shè)計(jì)，在購(gòu)買商品房或者房改房時(shí)業(yè)主就已經(jīng)預(yù)繳過。其主要用于保修期滿后住宅共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的保養(yǎng)、維修和更新、改造。這對(duì)于保障業(yè)主正常使用房屋、提升住宅小區(qū)品質(zhì)十分必要。

事實(shí)上，房屋養(yǎng)老金制度建設(shè)的重點(diǎn)是公共賬戶。我國(guó)城鎮(zhèn)存量住房規(guī)模已超過300億平方米，且隨著房齡增長(zhǎng)，老舊住房的占比還在持續(xù)攀升，存量房屋的安全隱患日漸突出，房屋安全直接涉及公共安全。建立公共賬戶，就是為了維護(hù)公共安全，就是為了保底線、保應(yīng)急、保長(zhǎng)遠(yuǎn)，就是為了在發(fā)生區(qū)域性事故未遂先兆或者不特定房屋存在安全隱患的情況下，對(duì)相關(guān)房屋提供體檢、安全監(jiān)測(cè)等公共服務(wù)，為房屋提供全生命周期安全保障，保障業(yè)主的人身財(cái)產(chǎn)安全以及公共安全。

為何要推行房屋養(yǎng)老金試點(diǎn)？

住房城鄉(xiāng)建設(shè)部相關(guān)司局負(fù)責(zé)人表示，建立房屋養(yǎng)老金制度，是進(jìn)入城市更新時(shí)期后，努力解決群眾急難愁盼問題，加強(qiáng)既有房屋安全管理的重要手段之一，既管基礎(chǔ)，又管長(zhǎng)遠(yuǎn)。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部在部分城市開展房屋養(yǎng)老金制度試點(diǎn)，目前各有關(guān)城市正在積極探索。

記者了解到，當(dāng)前，我國(guó)城市發(fā)展已從大規(guī)模增量建設(shè)轉(zhuǎn)入存量提質(zhì)改造和增量結(jié)構(gòu)調(diào)整并重的新階段，進(jìn)入城市更新的重要時(shí)期。從客觀規(guī)律看，房子和人一樣，會(huì)“變老”，會(huì)“生病”，為了房子的安全，就需要和人一樣進(jìn)行體檢，查找問題，消除隱患。

房屋養(yǎng)老金的組成和資金來(lái)源是什么？

該負(fù)責(zé)人說，房屋養(yǎng)老金由個(gè)人賬戶和公共賬戶兩部分組成。個(gè)人賬戶就是業(yè)主交存的住宅專項(xiàng)維修資金，交存按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。

該負(fù)責(zé)人說，公共賬戶按照“取之于房、用之于房”“不增加個(gè)人負(fù)擔(dān)、不減損個(gè)人權(quán)益”的原則，由政府負(fù)責(zé)建立，從試點(diǎn)城市看，地方政府可以通過財(cái)政補(bǔ)一點(diǎn)、土地出讓金歸集一些等方式籌集，目的是建立穩(wěn)定的房屋安全管理資金渠道，不需要居民額外繳費(fèi)，不會(huì)增加個(gè)人負(fù)擔(dān)。

房屋養(yǎng)老金用在哪些方面？

該負(fù)責(zé)人說，房屋養(yǎng)老金個(gè)人賬戶和公共賬戶資金共同保障房屋全生命周期的安全。個(gè)人賬戶資金按照住宅專項(xiàng)維修資金管理規(guī)定，專項(xiàng)