青島等22城試點(diǎn)房屋養(yǎng)老金制度！一線從業(yè)者：對(duì)老房子非常友好

近日，房屋養(yǎng)老金制度備受關(guān)注。據(jù)介紹，房屋養(yǎng)老金由個(gè)人賬戶和公共賬戶兩部分組成。個(gè)人賬戶就是業(yè)主交存的住宅專項(xiàng)維修資金，交存按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。公共賬戶由政府負(fù)責(zé)建立，從試點(diǎn)城市看，地方政府可以通過財(cái)政補(bǔ)一點(diǎn)、土地出讓金歸集一些等方式籌集。目前，青島等22個(gè)城市正在試點(diǎn)。政策會(huì)對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生什么影響，來看多家專業(yè)機(jī)構(gòu)、多位地產(chǎn)一線從業(yè)者看法。

不增個(gè)人負(fù)擔(dān)

青島等22城試點(diǎn)房屋養(yǎng)老金制度

8月23日，在國務(wù)院新聞辦公室舉行的“推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展”系列主題新聞發(fā)布會(huì)上，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長董建國表示，研究建立房屋體檢、房屋養(yǎng)老金、房屋保險(xiǎn)這三項(xiàng)制度，構(gòu)建全生命周期的房屋安全管理長效機(jī)制。

目前，青島等22個(gè)城市正陸續(xù)開展試點(diǎn)，其中，房屋養(yǎng)老金個(gè)人的賬戶通過繳納住宅專項(xiàng)維修基金已經(jīng)建立，試點(diǎn)的重點(diǎn)是政府將公共賬戶建立起來。

8月26日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部相關(guān)司局負(fù)責(zé)人就社會(huì)關(guān)注的房屋養(yǎng)老金相關(guān)問題進(jìn)行了權(quán)威解讀，據(jù)介紹，建立房屋養(yǎng)老金制度，是進(jìn)入城市更新時(shí)期后，努力解決群眾急難愁盼問題，加強(qiáng)既有房屋安全管理的重要手段之一，既管基礎(chǔ)，又管長遠(yuǎn)。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部在部分城市開展房屋養(yǎng)老金制度試點(diǎn)，目前各有關(guān)城市正在積極探索。

這其中，房屋養(yǎng)老金的資金來源備受關(guān)注。據(jù)介紹，房屋養(yǎng)老金由個(gè)人賬戶和公共賬戶兩部分組成。個(gè)人賬戶就是業(yè)主交存的住宅專項(xiàng)維修資金，交存按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。公共賬戶按照“取之于房、用之于房”“不增加個(gè)人負(fù)擔(dān)、不減損個(gè)人權(quán)益”的原則，由政府負(fù)責(zé)建立，從試點(diǎn)城市看，地方政府可以通過財(cái)政補(bǔ)一點(diǎn)、土地出讓金歸集一些等方式籌集，目的是建立穩(wěn)定的房屋安全管理資金渠道，不需要居民額外繳費(fèi)，不會(huì)增加個(gè)人負(fù)擔(dān)。

另一個(gè)焦點(diǎn)問題是房屋養(yǎng)老金用在哪些方面？據(jù)介紹，房屋養(yǎng)老金個(gè)人賬戶和公共賬戶資金共同保障房屋全生命周期的安全。個(gè)人賬戶資金按照住宅專項(xiàng)維修資金管理規(guī)定，專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造。公共賬戶資金主要用于房屋體檢和保險(xiǎn)等支出。

業(yè)內(nèi)觀點(diǎn)＞＞

有效保障房屋安全，市場(chǎng)應(yīng)保持理性

關(guān)于建立“房屋養(yǎng)老金制度”，引發(fā)廣泛關(guān)注。

諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師關(guān)榮雪認(rèn)為，隨著我國住房市場(chǎng)從增量時(shí)代步入存量時(shí)代，居民住房需求從“有沒有”已經(jīng)上升到“住得好”。不可否認(rèn)的是，當(dāng)下住房維修及安全管理，最大的問題是“錢不夠”，從老舊房屋體檢，到出現(xiàn)問題后的維修，現(xiàn)有資金池不能滿足日增的安全管理需求，住宅維修基金制度需要升級(jí)，如今政策提及的房屋養(yǎng)老金，目的便是為保障房屋安全進(jìn)行制度性兜底。

中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜在接受采訪時(shí)也認(rèn)為，隨著我國房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸進(jìn)入存量時(shí)代，需要維護(hù)、改造的老舊房屋占比快速提升，僅依靠住宅專項(xiàng)維修資金已經(jīng)難以滿足小區(qū)維護(hù)改造需求，需要增量資金入場(chǎng)。

房屋養(yǎng)老金等制度建設(shè)被提上日程，目的是有效解決我國城鎮(zhèn)房屋安全突出問題、補(bǔ)齊既有房屋安全治理體系短板的基礎(chǔ)性制度。尤其是房屋體檢、房屋保險(xiǎn)、房屋養(yǎng)老金“三項(xiàng)制度”應(yīng)協(xié)同推進(jìn)，為房屋提供全生命周期安全保障。在陳文靜看來，“房屋養(yǎng)老金制度的建立也將為房屋體檢、房屋保險(xiǎn)提供重要資金支持。”

關(guān)榮雪認(rèn)為，當(dāng)下建設(shè)重點(diǎn)是養(yǎng)老金“公共賬戶”，款項(xiàng)來自公共資金，由地方政府探索資金籌集渠道；房屋養(yǎng)老金與個(gè)人有關(guān)的部分，也即現(xiàn)行的住房專項(xiàng)維修資金，養(yǎng)老金公共賬戶不會(huì)加重業(yè)主額外負(fù)擔(dān)，市場(chǎng)需理性看待每一項(xiàng)新制度的探索。此外，“房屋養(yǎng)老金”制度要補(bǔ)齊的短板可能包括資金籌集機(jī)制、資金使用效率等方面的不足。例如，如何確保資金能夠有效、透明地用于住宅維護(hù)，以及公共賬戶的資金來源是否穩(wěn)定等，都是需要解決的問題。

一線從業(yè)者＞＞

對(duì)老房子非常友好，但短期內(nèi)對(duì)市場(chǎng)影響不大

房屋養(yǎng)老金制度建立，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)產(chǎn)生什么影響？

諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師關(guān)榮雪認(rèn)為，“房屋養(yǎng)老金”制度的建立對(duì)優(yōu)化居民住房條件、穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展、帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展等方面具有重要的積極意義。

首先是優(yōu)化居民住房條件。房屋養(yǎng)老金制度，通過多渠道籌集資金，形成一個(gè)穩(wěn)定的用于存量房安全體檢、安全管理、維修更新補(bǔ)助的資金池，從而確保房屋的安全性和耐用性，減少未來房屋維護(hù)和更新的壓力，為居民提供更加安全的居住環(huán)境。卓易數(shù)據(jù)首席分析師王玟琳也認(rèn)為，通過財(cái)政的渠道解決，不增加個(gè)人負(fù)擔(dān)，資金用于房屋體檢和修繕有利于房子的安全和維護(hù)，提高居住品質(zhì)。

其次，房屋養(yǎng)老金的實(shí)施將提升老舊住房的價(jià)值，為市場(chǎng)上購房群體提供更多選擇和保障，增強(qiáng)市場(chǎng)信心，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)發(fā)展。青島鏈家魯信長春三店商圈經(jīng)理趙加強(qiáng)認(rèn)為，對(duì)普通市民來說，房屋養(yǎng)老金相當(dāng)于對(duì)老舊房屋又有了一些保障�！艾F(xiàn)在市場(chǎng)上的老舊小區(qū)還是占比較多的，房屋養(yǎng)老金的出現(xiàn)能夠填補(bǔ)公共維修基金照顧不到的一些地方，實(shí)際上對(duì)于老舊小區(qū)來講的話，保障更多了�！壁w加強(qiáng)常年沉浸在房地產(chǎn)一線，他認(rèn)為，政策對(duì)老房子非常友好，但目前市場(chǎng)上很多客戶都是趨向于新房和次新房，短期內(nèi)，預(yù)計(jì)對(duì)整體青島樓市來說影響不大。

“在我看來，房屋養(yǎng)老金是對(duì)住宅專項(xiàng)維修資金的一個(gè)補(bǔ)充，對(duì)那些沒有維修資金的房子來說，是一個(gè)保障�！鼻鄭u資深樓市專家王壽林也認(rèn)為，政策對(duì)老房子是積極作用明顯，但這部分房源目前市場(chǎng)成交量不是很大，預(yù)計(jì)短期內(nèi)，對(duì)市場(chǎng)影響不大，但長遠(yuǎn)來看，對(duì)整個(gè)居住環(huán)境的優(yōu)化意義重大。

關(guān)榮雪還認(rèn)為，隨著房屋養(yǎng)老金的增加投入，裝修、建材等行業(yè)也可能得到發(fā)展和壯大，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長。